En bref. Pour louer un logement à Abidjan en passant par une agence agréée : les honoraires de mise en location sont fixés à 1 mois de loyer hors taxes, dus pour moitié par le propriétaire et pour moitié par le locataire ; les frais de dossier (débours) sont plafonnés à 10 % du loyer mensuel et incombent au locataire, comme les droits d'enregistrement du bail ; les honoraires de gestion locative sont plafonnés à 8 % HT du loyer et sont à la charge du propriétaire. Indépendamment de l'agence, la loi limite le dépôt de garantie à 2 mois et l'avance de loyer à 2 mois. Ces règles résultent du décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 et de la loi n° 2018-575 du 13 juin 2018.
Beaucoup de propriétaires abidjanais — et de locataires — raisonnent encore avec les usages d'avant 2019 : « un mois d'agence pour le locataire », « trois mois de caution », « frais de visite ». Le cadre a changé. Ce guide fait le point, texte par texte, pour que vous sachiez exactement ce qui peut vous être demandé et ce que vous êtes en droit de refuser. Il concerne les baux à usage d'habitation ; les locaux professionnels obéissent à des règles différentes.
1. Ce que le locataire verse à l'entrée dans les lieux
| Poste | Règle | Texte |
|---|---|---|
| Loyer d'avance | 2 mois maximum | Loi n° 2018-575, art. 9 ; Code de la construction et de l'habitat, art. 415 |
| Dépôt de garantie (« caution ») | 2 mois maximum, non productif d'intérêts, restitué dans le mois suivant la remise des clés (déduction faite des sommes dues) | Loi n° 2018-575, art. 10 ; Code, art. 416 |
| Honoraires d'agence (mise en location) | Moitié de 1 mois de loyer HT (l'autre moitié est due par le propriétaire) | Décret n° 2024-1115, art. 6 |
| Débours / frais de dossier | 10 % du loyer mensuel au maximum | Décret n° 2024-1115, art. 7 |
| Droits d'enregistrement du bail | À la charge du locataire (taxes dues à l'État) | Décret n° 2024-1115, art. 6 ; loi n° 2018-575, art. 8 (bail écrit et enregistré) |
Exemple pour un appartement à 400 000 FCFA par mois : 800 000 FCFA d'avance + 800 000 FCFA de dépôt de garantie + 200 000 FCFA d'honoraires (moitié d'un mois HT) + 40 000 FCFA de débours au maximum, soit environ 1 840 000 FCFA hors droits d'enregistrement. Toute demande supérieure (3 mois de caution, « frais de visite », un mois complet d'honoraires au seul locataire) n'est pas conforme aux textes.
2. Ce que le propriétaire paie
- Honoraires de mise en location : moitié de 1 mois de loyer HT (décret n° 2024-1115, art. 6).
- Honoraires de gestion locative (s'il confie la gestion) : taux négociable plafonné à 8 % HT du loyer mensuel, TVA en sus (art. 5). Chez ISIS : 5 % à 8 % HT selon le bien et les prestations.
- Déclaration de l'impôt foncier par l'agence, si elle est mandatée : barème dégressif de 0,5 % à 0,1 % de la valeur locative annuelle (art. 9) ; l'impôt foncier lui-même reste à la charge du propriétaire.
- Travaux de mise en état avant l'entrée du locataire (logement décent, installations en état de fonctionnement) : variables ; nous recommandons de les chiffrer sur devis plutôt que d'annoncer une fourchette.
3. Pendant le bail : renouvellement, préavis, sortie
- Renouvellement de bail par l'agence : honoraires plafonnés à 2,5 % du loyer mensuel HT, à la charge du locataire (décret, art. 8).
- Préavis : la loi n° 2018-575 prévoit un préavis de trois mois pour le congé (art. 37 ; Code, art. 442) — à vérifier selon la rédaction de votre bail et les cas particuliers, par notre département Juridique.
- Restitution du dépôt de garantie : dans le mois suivant la restitution des clés, après état des lieux de sortie.
4. Pourquoi ces plafonds existent — et ce qu'ils changent pour vous
Le Code de la construction et de l'habitat (loi n° 2019-576, art. 481) prévoit que les prestations des agences immobilières et des courtiers sont soumises à un tarif unique fixé par décret. Le décret n° 2024-1115, adopté en Conseil des ministres le 19 décembre 2024, en est l'application ; en mai 2025, le ministère en charge du Logement a rappelé que l'ancien arrêté de 2014 sur la répartition des frais était dépassé et que ce sont les articles 5, 6, 7 et 12 du décret qui s'appliquent. Pour un propriétaire, cela signifie un coût d'entrée plus prévisible et une répartition équilibrée avec le locataire ; pour un locataire, un montant à l'entrée plafonné et une base légale pour refuser les demandes abusives.
Comment ISIS applique ces règles. Notre grille d'honoraires reprend chaque plafond du décret ; le montant exact vous est communiqué par écrit avant tout engagement, et le bail que nous rédigeons respecte les limites de la loi n° 2018-575 (dépôt de garantie et avance de 2 mois maximum, bail écrit et enregistré, état des lieux contradictoire). Propriétaire : découvrez notre gestion locative et, si vous vivez à l'étranger, la gestion à distance. Locataire : consultez nos appartements et villas à louer.
Questions fréquentes
Le locataire doit-il payer un mois complet d'honoraires d'agence ?
Non. Depuis le décret n° 2024-1115, les frais de mise en location sont fixés à un mois de loyer hors taxes, partagés pour moitié entre le propriétaire et le locataire.
Une agence peut-elle demander trois mois de caution ?
Non pour un logement : le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer par la loi n° 2018-575 (art. 10), et l'avance à deux mois (art. 9).
Les « frais de visite » sont-ils autorisés ?
Le décret ne prévoit que des débours plafonnés à 10 % du loyer mensuel pour le dossier ; aucun frais de visite distinct n'y figure.
Que risque une agence qui ne respecte pas le tarif ?
Le décret renvoie les contestations à la commission de discipline de la profession avant toute action judiciaire, et le Code de la construction prévoit des sanctions pouvant aller jusqu'au retrait de l'agrément. Vérifiez toujours qu'une agence est agréée.
Ces règles s'appliquent-elles aux bureaux et commerces ?
Le décret s'applique aux prestations des agences quelle que soit la nature du bien ; en revanche, les plafonds de dépôt de garantie et d'avance de la loi n° 2018-575 concernent le bail à usage d'habitation. Pour un local professionnel, demandez conseil à notre département Juridique.
Poser votre question à un conseiller ISIS
Références : loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d'habitation ; loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant Code de la construction et de l'habitat ; décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 portant tarification des prestations des agences immobilières et des courtiers en immobilier ; communiqué du ministère en charge du Logement (mai 2025). Cet article a une vocation informative ; il ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation. Dernière mise à jour : septembre 2026.
