En bref. Pour louer un logement à Abidjan en passant par une agence agréée comme ISIS Immobilier : les honoraires de mise en location sont fixés à 1 mois de loyer hors taxes, dus pour moitié par le propriétaire et pour moitié par le locataire ; les frais de dossier (débours) sont plafonnés à 10 % du loyer mensuel et incombent au locataire, comme les droits d'enregistrement du bail ; les honoraires de gestion locative sont plafonnés à 8 % HT du loyer et sont à la charge du propriétaire. Indépendamment de l'agence, la loi limite le dépôt de garantie à 2 mois et l'avance de loyer à 2 mois. Ces règles résultent du décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 et de la loi n° 2018-575 du 13 juin 2018. Le barème d'ISIS Immobilier est publié : mise en location 1 mois de loyer HT partagé, frais de dossier 10 % du loyer, gestion locative de 5 % à 8 % HT du loyer selon le bien, renouvellement de bail 2,5 % HT.
Ce qu'ISIS Immobilier fait pour un propriétaire qui met en location. Photos et diffusion de l'annonce, visites accompagnées, vérification de la solvabilité du candidat par notre département Juridique, rédaction d'un bail conforme à la loi n° 2018-575, état des lieux documenté, puis, si vous le souhaitez, encaissement des loyers, relances et compte rendu mensuel. L'étude d'un mandat de gestion est gratuite ; le montant exact de vos honoraires vous est confirmé par écrit avant tout engagement (voir nos honoraires).
Vous êtes propriétaire : ce que vous devez prévoir pour mettre votre logement en location à Abidjan.
- Honoraires de mise en location : la moitié d'un mois de loyer hors taxes (l'autre moitié est payée par le locataire) — décret n° 2024-1115, art. 6. Pour certains biens déjà en gestion chez ISIS, le mandat de gestion signé avant le décret prévoit que le mois d'honoraires est supporté intégralement par le locataire ; dans ce cas, la mention figure dans l'annonce et vous est confirmée par écrit avant toute visite.
- Honoraires de gestion locative, si vous confiez la gestion : au plus 8 % HT du loyer mensuel, TVA en sus (art. 5) ; chez ISIS, entre 5 % et 8 % HT selon le bien et les prestations.
- Mise en état du logement avant l'entrée du locataire : installations en état de fonctionnement, peinture et réparations éventuelles — sur devis, variable selon le bien.
- Impôt foncier : il reste à votre charge ; si l'agence est mandatée pour le déclarer, ses honoraires suivent le barème dégressif du décret (art. 9).
- Ce que vous ne payez pas : les frais de dossier (débours, 10 % du loyer mensuel au maximum) et les droits d'enregistrement du bail sont dus par le locataire ; le dépôt de garantie (2 mois maximum) et l'avance (2 mois maximum) sont versés par le locataire et ne sont pas des recettes.
Exemple pour un appartement loué 400 000 FCFA par mois : 200 000 FCFA d'honoraires de mise en location (moitié d'un mois HT), puis, en gestion, au plus 32 000 FCFA HT par mois (8 %) — soit, la première année, environ 584 000 FCFA HT au maximum hors travaux et impôt foncier, pour un loyer encaissé de 4 800 000 FCFA. Le locataire, lui, verse à l'entrée 800 000 FCFA d'avance, 800 000 FCFA de dépôt de garantie, 200 000 FCFA d'honoraires et au plus 40 000 FCFA de débours.
Beaucoup de propriétaires abidjanais — et de locataires — raisonnent encore avec les usages d'avant 2019 : « un mois d'agence pour le locataire », « trois mois de caution », « frais de visite ». Le cadre a changé. Ce guide fait le point, texte par texte, pour que vous sachiez exactement ce qui peut vous être demandé et ce que vous êtes en droit de refuser. Il concerne les baux à usage d'habitation ; les locaux professionnels obéissent à des règles différentes.
1. Ce que le locataire verse à l'entrée dans les lieux
| Poste | Règle | Texte |
|---|---|---|
| Loyer d'avance | 2 mois maximum | Loi n° 2018-575, art. 9 ; Code de la construction et de l'habitat, art. 415 |
| Dépôt de garantie (« caution ») | 2 mois maximum, non productif d'intérêts, restitué dans le mois suivant la remise des clés (déduction faite des sommes dues) | Loi n° 2018-575, art. 10 ; Code, art. 416 |
| Honoraires d'agence (mise en location) | Moitié de 1 mois de loyer HT (l'autre moitié est due par le propriétaire) ; pour certains biens sous mandat de gestion antérieur au décret, 1 mois HT en totalité — précisé dans l'annonce | Décret n° 2024-1115, art. 6 |
| Débours / frais de dossier | 10 % du loyer mensuel au maximum | Décret n° 2024-1115, art. 7 |
| Droits d'enregistrement du bail | À la charge du locataire (taxes dues à l'État) | Décret n° 2024-1115, art. 6 ; loi n° 2018-575, art. 8 (bail écrit et enregistré) |
Exemple pour un appartement à 400 000 FCFA par mois : 800 000 FCFA d'avance + 800 000 FCFA de dépôt de garantie + 200 000 FCFA d'honoraires (moitié d'un mois HT) + 40 000 FCFA de débours au maximum, soit environ 1 840 000 FCFA hors droits d'enregistrement. Toute demande supérieure (3 mois de caution, « frais de visite », un mois complet d'honoraires au seul locataire) n'est pas conforme aux plafonds du décret, sauf conditions particulières d'un mandat de gestion antérieur au décret, toujours annoncées par écrit avant la visite.
2. Ce que le propriétaire paie
- Honoraires de mise en location : moitié de 1 mois de loyer HT (décret n° 2024-1115, art. 6). Pour certains biens déjà en gestion chez ISIS, le mandat de gestion signé avec le propriétaire avant l'entrée en vigueur du décret prévoit que le mois d'honoraires de mise en location est supporté intégralement par le locataire ; cette condition est indiquée dans l'annonce du bien et confirmée par écrit au candidat locataire avant toute visite.
- Honoraires de gestion locative (s'il confie la gestion) : taux négociable plafonné à 8 % HT du loyer mensuel, TVA en sus (art. 5). Chez ISIS : 5 % à 8 % HT selon le bien et les prestations.
- Déclaration de l'impôt foncier par l'agence, si elle est mandatée : barème dégressif de 0,5 % à 0,1 % de la valeur locative annuelle (art. 9) ; l'impôt foncier lui-même reste à la charge du propriétaire.
- Travaux de mise en état avant l'entrée du locataire (logement décent, installations en état de fonctionnement) : variables ; nous recommandons de les chiffrer sur devis plutôt que d'annoncer une fourchette.
3. Pendant le bail : renouvellement, préavis, sortie
- Renouvellement de bail par l'agence : honoraires de 2,5 % HT à la charge du locataire, calculés sur les loyers de la période renouvelée (décret, art. 8). Pour un renouvellement d'un mois, 2,5 % d'un loyer ; pour 12 mois, 2,5 % des loyers de 12 mois ; pour 24 mois, 2,5 % des loyers de 24 mois. Exemple pour un loyer de 400 000 FCFA : 10 000 FCFA HT pour un mois, 120 000 FCFA HT pour 12 mois, 240 000 FCFA HT pour 24 mois.
- Préavis : la loi n° 2018-575 prévoit un préavis de trois mois pour le congé (art. 37 ; Code, art. 442) — à vérifier selon la rédaction de votre bail et les cas particuliers, par notre département Juridique.
- Restitution du dépôt de garantie : dans le mois suivant la restitution des clés, après état des lieux de sortie.
Récapitulatif : qui paie quoi
| Poste | Propriétaire | Locataire | Texte |
|---|---|---|---|
| Honoraires de mise en location (1 mois HT) | ½ mois HT (sauf biens sous mandat de gestion antérieur au décret : 0) | ½ mois HT (sauf biens sous mandat de gestion antérieur au décret : 1 mois HT, indiqué dans l'annonce) | Décret 2024-1115, art. 6 ; mandat de gestion |
| Frais de dossier (débours) | — | ≤ 10 % du loyer mensuel | Décret 2024-1115, art. 7 |
| Droits d'enregistrement du bail | — | Oui | Décret 2024-1115, art. 6 ; loi 2018-575, art. 8 |
| Avance de loyer | — | ≤ 2 mois | Loi 2018-575, art. 9 |
| Dépôt de garantie | — (restitué au locataire dans le mois suivant la remise des clés) | ≤ 2 mois | Loi 2018-575, art. 10 |
| Honoraires de gestion locative | ≤ 8 % HT du loyer, TVA en sus | — | Décret 2024-1115, art. 5 |
| Renouvellement du bail par l'agence | — | 2,5 % HT des loyers de la période renouvelée (1 mois renouvelé = 2,5 % d'un loyer ; 12 mois = 2,5 % des 12 loyers ; 24 mois = 2,5 % des 24 loyers) | Décret 2024-1115, art. 8 |
| Déclaration de l'impôt foncier par l'agence | 0,5 % à 0,1 % de la valeur locative annuelle (barème dégressif) | — | Décret 2024-1115, art. 9 |
| Travaux de mise en état | Sur devis | — | Logement décent |
4. Pourquoi ces plafonds existent — et ce qu'ils changent pour vous
Le Code de la construction et de l'habitat (loi n° 2019-576, art. 481) prévoit que les prestations des agences immobilières et des courtiers sont soumises à un tarif unique fixé par décret. Le décret n° 2024-1115, adopté en Conseil des ministres le 19 décembre 2024, en est l'application ; en mai 2025, le ministère en charge du Logement a rappelé que l'ancien arrêté de 2014 sur la répartition des frais était dépassé et que ce sont les articles 5, 6, 7 et 12 du décret qui s'appliquent. Pour un propriétaire, cela signifie un coût d'entrée plus prévisible et une répartition équilibrée avec le locataire ; pour un locataire, un montant à l'entrée plafonné et une base légale pour refuser les demandes abusives.
Comment ISIS applique ces règles. Notre grille d'honoraires reprend chaque plafond du décret ; le montant exact vous est communiqué par écrit avant tout engagement, et le bail que nous rédigeons respecte les limites de la loi n° 2018-575 (dépôt de garantie et avance de 2 mois maximum, bail écrit et enregistré, état des lieux contradictoire). Propriétaire : découvrez notre gestion locative et, si vous vivez à l'étranger, la gestion à distance. Locataire : consultez nos appartements et villas à louer.
Questions fréquentes
Quels frais prévoir pour mettre un logement en location à Abidjan ?
Pour le propriétaire, avec une agence agréée comme ISIS Immobilier : la moitié d'un mois de loyer hors taxes d'honoraires de mise en location (l'autre moitié est due par le locataire), puis de 5 % à 8 % HT du loyer par mois si la gestion est confiée à l'agence ; s'y ajoutent les éventuels travaux de mise en état et l'impôt foncier. Le locataire verse de son côté sa moitié d'honoraires, les frais de dossier (10 % du loyer au maximum), les droits d'enregistrement du bail, l'avance de loyer et le dépôt de garantie, chacun limité à deux mois par la loi n° 2018-575.
Combien coûte la mise en location d'un appartement à Abidjan pour le propriétaire ?
La moitié d'un mois de loyer hors taxes d'honoraires de mise en location, puis, si vous confiez la gestion, au plus 8 % HT du loyer chaque mois. S'y ajoutent les éventuels travaux de mise en état et l'impôt foncier, qui restent à votre charge. Les frais de dossier, les droits d'enregistrement du bail, l'avance et le dépôt de garantie sont versés par le locataire.
Le locataire doit-il payer un mois complet d'honoraires d'agence ?
En principe non : depuis le décret n° 2024-1115, les frais de mise en location sont fixés à un mois de loyer hors taxes, partagés pour moitié entre le propriétaire et le locataire. Exception : pour certains biens dont le mandat de gestion est antérieur au décret, le mois d'honoraires est dû en totalité par le locataire ; ISIS l'indique dans l'annonce et avant la visite.
Une agence peut-elle demander trois mois de caution ?
Non pour un logement : le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer par la loi n° 2018-575 (art. 10), et l'avance à deux mois (art. 9).
Les « frais de visite » sont-ils autorisés ?
Le décret ne prévoit que des débours plafonnés à 10 % du loyer mensuel pour le dossier ; aucun frais de visite distinct n'y figure.
Que risque une agence qui ne respecte pas le tarif ?
Le décret renvoie les contestations à la commission de discipline de la profession avant toute action judiciaire, et le Code de la construction prévoit des sanctions pouvant aller jusqu'au retrait de l'agrément. Vérifiez toujours qu'une agence est agréée.
Ces règles s'appliquent-elles aux bureaux et commerces ?
Le décret s'applique aux prestations des agences quelle que soit la nature du bien ; en revanche, les plafonds de dépôt de garantie et d'avance de la loi n° 2018-575 concernent le bail à usage d'habitation. Pour un local professionnel, demandez conseil à notre département Juridique.
Poser votre question à un conseiller ISIS
Références : loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d'habitation ; loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant Code de la construction et de l'habitat ; décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 portant tarification des prestations des agences immobilières et des courtiers en immobilier ; communiqué du ministère en charge du Logement (mai 2025). Cet article a une vocation informative ; il ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation. Dernière mise à jour : septembre 2026.
